Privates Eigentum: Vorteile und Pflichten
Um private Eigentümer/-innen bei der Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden im Sanierungsgebiet zu unterstützen hat der Stadtrat im Juli 2020 eine Modernisierungsrichtlinie beschlossen. Auch der Rückbau von Bausubstanz im Sanierungsgebiet wird bezuschusst.
Vorteile für Private: Zuschüsse für bestimmte Maßnahmen und steuerliche Sonderabschreibung
Die Stadt Osterholz-Scharmbeck bezuschusst Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an privaten Wohn- und Geschäftsgebäuden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Osterholz-
Scharmbeck Innenstadt“ mit Städtebauförderungsmitteln.
Zur Erreichung der Sanierungsziele ist sowohl das Engagement der öffentlichen Hand als auch der privaten Eigentümer/-innen notwendig. Die Instandsetzung und Sanierung des Gebäudebestands, die Weiterentwicklung des Stadtbildes und die Aktivierung von leerstehenden Gebäuden sollen vorangetrieben werden.
Für die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an privaten Wohn- und Geschäftsgebäuden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ist der Erlass einer Modernisierungsrichtlinie (MOD-RL) erforderlich. Die Modernisierungsrichtlinie regelt die förderfähigen Maßnahmen i.S. von § 177 BauGB, die Fördergrundsätze, Fördersatz und Förderhöhe, das Antragsverfahren und die förderrechtliche Abwicklung. Auch sind bei der Durchführung einer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme gestalterische Grundsätze zu beachten.
Mit der vorliegenden Modernisierungsrichtlinie soll die Förderung von Bau- und Ordnungsmaßnahmen an privaten Gebäuden geregelt werden. Die Modernisierungsrichtlinie soll unterstützend wirken, um die Sanierungsziele der Stadt im Sanierungsgebiet Innenstadt zu erreichen. Es gilt insbesondere einen Anreiz zu schaffen, um private Eigentümer/innen für private Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu mobilisieren.
Bei kleinteiliger Modernisierung/ Instandsetzung der vom öffentlichen Raum aus sichtbaren Gebäudeteile (Fassade, Fenster/ Türen, Dach) sowie bei energetischer Modernisierung beträgt der Zuschuss max. 30 % der zuwendungsfähigen Kosten und höchstens 38.000,00 €.
Wichtig:
- Einen Rechtsanspruch auf Fördermittel gibt es nicht.
- Eine Förderung kann nur erfolgen, wenn entsprechende Budgetmittel zur Verfügung stehen.
- Für geplante Maßnahmen gilt, dass diese frühzeitig mit der Stadt Osterholz-Scharmbeck abgestimmt werden müssen - denn vor Maßnahmenbeginn ist ein sogenannter Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag abzuschließen.
Nachfolgendes Schaubild soll eine Hilfestellung bei Interesse an Fördergeldern bieten (zum vergrößern bitte anklicken).
Steuerliche Sonderabschreibung: Alle Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet können steuerliche Vorteile in Form erhöhter Absetzungen geltend machen. Sie haben die Möglichkeit, nach dem Einkommenssteuergesetz (§§ 7h, 10f und 11a) Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen steuerlich sonderabzuschreiben.
Zudem hat die gestalterische Qualität der Bausubstanz einen maßgeblichen Anteil zur Erreichung der Sanierungsziele. Um privaten Eigentümer/-innen einen Rahmen für die Sanierung ihrer Gebäude an die Hand zu geben, hat der Stadtrat im März 2021 die Gestaltungsgrundsätze Innenstadt beschlossen. Die lokale Baukultur und Gestaltqualität des Osterholz-Scharmbecker Innenstadtbereichs soll so weiterentwickelt und gestärkt werden.
Gestaltungsgrundsätze Innenstadt
Die Gestaltqualität der Bebauung hat einen maßgeblichen Anteil zur Erreichung der Sanierungsziele. Private Baumaßnahmen können durch Städtebaufördermittel unterstützt werden und private Eigentümer/-innen erhalten einen Anreiz für Investitionen in bauliche Maßnahmen. Für die Förderung solcher baulichen Einzelmaßnahmen sollen die vorliegenden Gestaltungsgrundsätze maßgebend sein.
Im Sanierungsgebiet besteht seit Inkrafttreten der Satzung im September 2019 für bestimmte Vorgänge und Vorhaben die Pflicht diese durch die Stadt Osterholz-Scharmbeck genehmigen zu lassen.
Pflichten für Private
Genehmigungspflicht für Vorgänge und Vorhaben vor Beginn der Maßnahme
Aufgrund der Satzung wird im Sanierungsgebiet „Osterholz-Scharmbeck Innenstadt“ von der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht Gebrauch gemacht.
In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144 und 145 Baugesetzbuch. Danach müssen Eigentümer/-innen eine Genehmigung bei der Gemeinde / bei der Baugenehmigungsbehörde einholen. Einer Genehmigungspflicht bedürfen insbesondere folgende Vorgänge und Vorhaben:
- Baumaßnahmen,
- Grundstücksverkauf oder Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts,
- Aufnahme einer Hypothek, Miet- oder Pachtverträge auf bestimmte Zeit (> 1 Jahr),
- Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Teilung eines Grundstücks.
Zu solchen Vorgängen und Vorhaben ist im Vorfeld ein Antrag an die Stadt Osterholz-Scharmbeck zu richten. Dies kann formlos erfolgen oder anhand nachfolgenden Formulars.
Formular Sanierungsrechtliche Genehmigung
Ausgleichsbetrag
Zudem haben Eigentümer/-innen von Grundstücken mit sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen zum Ende des Sanierungsverfahrens einen sogenannten Ausgleichsbetrag zu zahlen. Hierzu wurde im Jahr 2020 (mit Beginn der Sanierung) der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN)) beauftragt, eine Bodenrichtwertkarte mit den bestehenden Anfangswerten der Grundstücke zu erstellen. Im späteren Verlauf des Verfahrens wird der Gutachterausschuss für Grundstückswerte erneut beauftragt, um die Endwerte festzustellen. Sofern der Endwert größer ist als der Anfangswert und somit über die Jahre eine Wertsteigerung erfolgt ist, wird analysiert, ob diese auf Maßnahmen der Sanierung (z.B. Investitionen im öffentlichen Raum) beruht. Ist dies der Fall, spricht man von sogenannten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen.
Gleichzeitig werden für die Laufzeit des Sanierungsverfahrens (Bestand der Sanierungssatzung) keine Erschließungsbeiträge und Abgaben nach dem Niedersächsischen Kommunalabgabengesetz im Sanierungsgebiet bei der Durchführung von Erschließungsmaßnahmen im Sinne von § 127 II BauGB für die Eigentümer anfallen (§ 154 I BauGB).
Grundbucheintrag
Mit Beginn des Sanierungsverfahrens wurden darüber hinaus in den Grundbüchern der Grundstücke im Sanierungsgebiet sogenannte Sanierungsvermerke eingetragen. Diese Sanierungsvermerke haben einen hinweisenden Charakter (keine Belastung) und werden am Ende der Sanierung gelöscht. Die Sanierungsvermerke machen deutlich, dass das jeweilige Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt und dient so auch z.B. als Information bei einem Eigentümerwechsel.
